Après des années de taux d’intérêt nuls et de prix d’actifs record, le vent a changé pour les promoteurs immobiliers et les investisseurs.
Dans le contexte actuel, une planification continue et continue des liquidités est absolument cruciale pour les sociétés immobilières. Dans l’article suivant, nous montrons les stratégies et approches possibles.
La volatilité des taux d’intérêt et l’incertitude économique caractérisent l’environnement actuel
Le financement de projets immobiliers est aujourd’hui confronté à des enjeux complexes qui impactent l’ensemble du secteur. Les fluctuations et, plus récemment, la hausse des taux d’intérêt et l’incertitude économique persistante représentent des risques importants pour le financement de projets immobiliers. De nombreux portefeuilles ont dû être réévalués au cours des douze derniers mois, ce qui a parfois conduit à des corrections de valorisation drastiques.
Les développeurs de projets sont confrontés à un défi supplémentaire : le capital de l’acheteur n’est plus aussi libre qu’au cours des années précédentes, où les taux d’intérêt étaient nuls. Cela peut entraîner des retards dans la vente des immeubles en construction, ce qui peut exercer une pression supplémentaire sur les liquidités des promoteurs immobiliers.
La gestion multi-projets comme un défi
Les flux de trésorerie des promoteurs immobiliers sont complexes car ils passent par une grande variété de phases, depuis la planification initiale et les études de projet, en passant par l’achat du terrain, l’obtention des permis et approbations nécessaires, la phase de construction proprement dite jusqu’à la vente ou la location du terrain. les propriétés achevées. Chaque phase génère ses propres flux de revenus et de dépenses ainsi que des besoins de financement qui doivent être gérés et planifiés.
Les directeurs financiers des investisseurs immobiliers institutionnels et des gestionnaires d’actifs sont confrontés au défi supplémentaire d’être responsables de plusieurs projets dans différentes phases en même temps. Selon la construction, les projets sont strictement séparés sur une base juridique, mais il existe souvent des situations de financement croisé au sein du portefeuille.
Il est absolument crucial de planifier correctement les flux de trésorerie au niveau du projet, de l’entité juridique et du groupe.
Représentation: Tresio.
Planification des liquidités: Voici comment procèdent les promoteurs immobiliers
Afin de planifier correctement les liquidités, il est important de dresser au préalable un inventaire approfondi de la situation financière actuelle: C’est sur cet élément que repose toute planification des liquidités.
- Disponibilités actuelles: Tout d’abord, il est important d’évaluer combien d’actifs liquides et susceptibles d’être liquidés à court terme sont détenus par l’entreprise ou le groupe.
- Factures clients impayées: La deuxième étape consiste à avoir une vue d’ensemble des factures clients impayées (débiteurs): depuis combien de temps sont-elles ouvertes, qui est derrière elles, quel est le montant des montants impayés? Existe-t-il des factures qui risquent de ne pas être remboursées ou qui ne devraient pas être prises en compte pour la planification des liquidités à court terme pour d’autres raisons?
- Factures de comptes créditeurs ouverts et obligations à court terme: Combien doit-on à qui et quand? Cela comprend d’une part les factures ouvertes des fournisseurs (créanciers), mais d’autre part également les salaires, les frais de gestion et les obligations résultant des contrats de crédit conclus.
- Crédits: Existe-t-il des lignes de crédit ouvertes qui peuvent encore être tirées? Quelles sont les exigences (conventions) possibles à cet effet et quels coûts sous forme d’intérêts et de frais entraînent leur réclamation? Les prêts déjà accordés sont-ils également liés à des clauses restrictives et, si oui, peuvent-elles être respectées? Quelles seraient les conséquences (financières) d’un non-respect?
- Revenus locatifs: Quel est le montant des revenus locatifs du portefeuille, combien de temps les contrats de location sont-ils encore en vigueur et dans quelle mesure les locataires qui les sous-tendent sont-ils solvables?
- Investissements et coûts permanents: Quel est le montant des frais de fonctionnement mensuels et y a-t-il des investissements prévus qui nécessitent des liquidités supplémentaires?
- Projets de développements: Pour les promoteurs immobiliers, il existe des flux de trésorerie supplémentaires résultant des investissements, mais aussi des revenus provenant des ventes (partielles). Ceux-ci peuvent être clairement répertoriés.
Une fois cet aperçu de la situation initiale établi, il s’agit de refléter les valeurs collectées dans une planification de liquidité propre.
La planification des liquidités est idéalement réalisée sur une base glissante sur un horizon temporel de 6 à 18 mois.
Il est conseillé de réfléchir à différents scénarios, en particulier lorsqu’il existe des facteurs d’incertitude, par exemple des coûts supplémentaires dus à la hausse des taux d’intérêt, des remboursements de prêt imprévus dus à des violations de clauses restrictives ou encore des retards dans les projets.
Excel ou logiciel spécialisé pour la planification des liquidités?
La plupart des entrepreneurs immobiliers planifient encore leurs liquidités sur Excel. À première vue, les feuilles de calcul remplissent leur fonction: Elles permettent un degré élevé de flexibilité dans la représentation de différents scénarios et facteurs d’entrée.
Lors de la planification des liquidités dans Excel, les problèmes suivants surviennent généralement à un moment donné:
La planification des liquidités sur Excel est sujette aux erreurs. Les données sont mal saisies, les liens de cellules se mélangent au fur et à mesure de la gestion des versions et les formules n’aboutissent à rien.
La planification des liquidités sur Excel n’est pas basée sur des données réelles. Les données financières ne sont pas automatiquement mises à jour dans Excel. Cela signifie qu’un temps précieux est perdu à mettre à jour les soldes bancaires, les factures impayées et les obligations à court terme.
Le problème du versioning: Plusieurs versions d’une même feuille Excel conduisent souvent au chaos, surtout lorsque plusieurs personnes travaillent ensemble sur la même feuille. Avec les fichiers basés sur le cloud ou Google Sheets, cela est dans une certaine mesure relativisé: La coordination est toujours fastidieuse.
Excel n’est pas évolutif. Plus une organisation s’agrandit, plus les feuilles Excel, qui constituent pour ainsi dire «l’épine dorsale des données», deviennent généralement complexes. De plus: Hormis la personne qui a créé la tôle, il y a généralement peu de personnes dans l’entreprise qui peuvent réellement et durablement l’entretenir.
Les configurations multi-entités et multi-projets sont très difficiles à cartographier. La plupart des entrepreneurs immobiliers ont plusieurs projets à différentes étapes et avec des structures de trésorerie différentes. La cartographie sur Excel prend beaucoup de temps et est complexe.
Et enfin et surtout: Cartographier différents scénarios (considérations WHAT IF) devient presque impossible dans Excel, selon la structure de la feuille.
Comment Tresio accompagne les promoteurs immobiliers dans la planification des liquidités
Les solutions logicielles modernes telles que TRESIO apportent une solution. TRESIO est issu du secteur des PME et dessert déjà environ 1000 organisations en Suisse, en Europe et aux États-Unis. La startup suisse s’est désormais fait un nom, notamment dans le domaine de la planification des liquidités dans les groupes d’entreprises de petite et moyenne taille ainsi que dans les family offices/gestionnaires d’actifs exposés à l’immobilier.
Le point de départ de TRESIO offre une gestion centralisée des comptes bancaires. Grâce à la vue multibancaire, les liquidités sont affichées quotidiennement, ventilées par entité et par devise. Si nécessaire, une répartition supplémentaire au niveau de l’objet et du projet est possible – les fonds peuvent être cartographiés jusqu’à une profondeur de 9 niveaux.
Pour la planification des liquidités à court terme, les factures en cours (liste des postes non soldés des débiteurs et des créanciers, OP) sont également incluses. Ceux-ci sont importés dans TRESIO soit via des interfaces directes depuis l’ERP, via le serveur (S)FTP ou via un téléchargement Excel/CSV.
Les obligations résultant des contrats de prêt sont cartographiées via le module de prêt. Cela prend en charge l’administration des conditions de prêt et le suivi des paiements d’intérêts et d’amortissement.
Il existe une variété d’options disponibles pour créer ces données de planification afin de cartographier les coûts continus. Ceux-ci complètent les revenus et les obligations à court terme qui proviennent des points de données décrits précédemment.
Grâce à son caractère évolutif, TRESIO fournit un cockpit de liquidité constamment mis à jour. Des scénarios alternatifs et des simulations WHAT-IF sont générés d’une simple pression sur un bouton et facilement partagés – soit sous forme de téléchargement Excel, soit en utilisant des droits d’accès en lecture seule.
Quelle est la complexité de l’introduction de TRESIO?
Grâce à l’architecture moderne et modulaire de notre système, l’introduction de TRESIO prend quelques semaines et non des mois comme vous le savez peut-être avec les systèmes de trésorerie existants.
Généralement, nous procédons comme suit:
- Nous faisons connaissance lors d’un premier entretien sans engagement, généralement en ligne. Vous nous en dites plus sur votre organisation, ses exigences et ses besoins, et nous vous donnerons un premier aperçu de TRESIO. 30 minutes suffisent pour un premier aperçu.
- Si vous êtes intéressé, envoyez-nous un aperçu des banques à connecter et des éventuels systèmes ERP.
Nous vérifierons pour vous comment ceux-ci peuvent être connectés à TRESIO. Cette clarification est généralement gratuite pour vous. - Lors d’une conversation de suivi, souvent une semaine seulement après le contact initial, nous vous montrerons comment nous pouvons cartographier votre paysage bancaire et système existant dans TRESIO.
Selon la situation, quelques précisions supplémentaires peuvent être nécessaires par la suite, mais nous pouvons souvent vous faire une première estimation des coûts ou même une offre ferme lors de ce rendez-vous. - Vient ensuite la mise en œuvre. Notre équipe vous accompagne dans la coordination avec les banques et, si nécessaire, avec les prestataires ERP.
- Si vous avez besoin de petites adaptations individuelles du système, notre équipe de développement motivée se met également au travail dès maintenant.
Cependant, nous pouvons également cartographier de nombreux cas en utilisant le logiciel standard dont nous disposons déjà – préparez-vous à être surpris! - L’introduction dure environ 1 à 3 mois. Pour les banques suisses et les banques des pays voisins, 1 mois suffit souvent, pour les banques étrangères ou les petites banques privées, nous sommes probablement plus proches de 3.
- Après cela, vous êtes prêt à partir. Notre Customer Success Team reste à votre disposition.
Nous serions très heureux d’évaluer les options de votre organisation.
Si vous utilisez encore Excel aujourd’hui, vous constaterez un gain d’efficacité significatif.
Si vous utilisez déjà une solution de trésorerie, nous serions heureux d’examiner les possibilités d’optimisation et d’économies.
