Liquiditätsplanung für Immobilienentwickler und Unternehmer

Nach Jahren der Nullzinsphase mit rekordhohen Asset-Preisen hat der Wind für Immobilienentwickler und Investoren gedreht.

Eine laufende, rollierende Liquiditätsplanung ist im aktuellen Umfeld für Immobilienunternehmen absolut entscheidend. Im nachfolgenden Artikel zeigen wir mögliche Strategien und Ansätze auf.

Zinssatzvolatilität und wirtschaftliche Unsicherheit prägen das aktuelle Umfeld

Die Finanzierung von Immobilienprojekten steht gegenwärtig vor komplexen Herausforderungen, die die gesamte Branche beeinflussen. Die Schwankungen sowie zuletzt vor allem auch die Erhöhung der Zinssätze sowie die anhaltende wirtschaftliche Unsicherheit stellen für die Finanzierung von Immobilienprojekten erhebliche Risiken dar. Viele Portfolios mussten in den vergangenen zwölf Monaten neu bewertet werden, was teilweise zu einschneidenden Bewertungskorrekturen führte.

Die Europäische Zentralbank EZB hat zudem systemische Risiken erkannt und bei den Geschäftsbanken höhere Eigenkapitalforderungen durchgesetzt, welche diese ihrerseits gegenüber insitutionellen Immobilien-Investoren durchsetzen müssen. Die Folge: viele Immobilien-Investoren finden sich zusehends in einem Umfeld wieder, in dem die Refinanzierung ausstehender Kredite zusehends schwieriger wird, bei gleichzeitig sinkenden Portfolio-Werten. Das prominenteste Opfer dieses veränderten Refinanzierungs-Umfelds dürfte die Signa Holding von René Benko sein.

Projektentwickler sehen sich mit der zusätzlichen Herausforderung konfrontiert, dass auch auf der Käuferseite das Kapital nicht mehr so locker sitzt wie in den vergangenen Jahren der Nullzinsphase. Dadurch kann es beim Verkauf sich im Bau befindlicher Objekte zu Verzögerungen kommen, was die Liquidität von Immobilienentwicklern zusätzlich belasten kann.

Multi-Projekt-Management als Herausforderung

Cashflows von Immobilienentwicklern sind vielschichtig, weil sie von der initialen Planung und Projektstudien, über den Kauf der Grundstücke, Einholung der notwendigen Bewilligungen und Genehmigungen, der eigentlichen Bauphase bis hin zum Verkauf oder Vermietung der fertiggestellten Immobilien verschiedenste Phasen durchlaufen. Jede Phase generiert jeweils eigene Einnahmen- und Ausgabenströme sowie Finanzierungsbedarf, die es zu managen und planen gilt. 

CFOs in institutionellen Immobilien-Investoren und Asset-Managern sehen sich mit der zusätzlichen Herausforderung konfrontiert, dass sie mehrere Projekte in unterschiedlichen Phasen gleichzeitig verantworten. Je nach Konstrukt sind die Projekte auch auf rechtlicher Basis strikt getrennt, sehr oft gibt es jedoch auch Situationen mit Querfinanzierungen innerhalb des Portfolios.

Hier den Cash Flow sowohl auf Stufe Projekt, Legal Entity und Gruppe sauber zu planen ist absolut entscheidend.

Liquiditätsplanung: so gehen Immobilien-Entwickler vor

Um die Liquidität adäquat zu planen gilt es, zunächst eine gründliche Bestandsaufnahme der aktuellen finanziellen Situation zu machen: diese bildet die Basis für jede Liquiditätsplanung.

• Aktuelle Cash-Bestände: Zunächst gilt es zu evaulieren, wie viele liquidte Mittel und kurzfristig liquidierbare Assets sich im Besitz der Gesellschaft oder der Gruppe befinden.
  
• Ausstehende Debitoren-Rechnungen: In einem zweiten Schritt geht es darum, den Überblick über die ausstehenden Kundenrechnungen (Debitoren) zu gewinnen: wie lange sind diese schon offen, wer steht dahinter, wie hoch sind die noch offenen Beträge? Gibt es Rechnungen, die ausfallgefährdet sind oder aus anderen Gründen nicht für die kurzfristige Liquiditätsplanung berücksichtigt werden sollen?
  
• Offene Kreditoren-Rechnungen und kurzfristige Verpflichtungen: Wie viel wird wem und zu welchem Zeitpunkt geschuldet? Dies beinhaltet einerseits offene Lieferanten-Rechnungen (Kreditoren), andererseits aber auch Saläre, Management Fees und Verfplichtungen aus abgeschlossenen Kreditverträgen.
  
• Kredite: Gibt es offene Kreditlinien, die noch gezogen werden können? Was sind die allfälligen Auflagen (Covenants) dafür, und welche Kosten in Form von Zinsen und Gebühren hat eine Beanspruchung dieser zur Folge? Sind bereits gesprochene Kredite ebenfalls mit Covenants verknüpft und falls ja, können diese eingehalten werden? Was hätte eine Nicht-Einhaltung für (finanzielle) Folgen?
  
• Mieteinnahmen: Wie hoch sind die Mieterträge des Portfolios, wie lange laufen die Mietverträge noch, und wie solvent sind die Mietparteien dahinter?
  
• Investitionen und laufende Kosten: Wie hoch sind die monatlich laufenden Kosten, und stehen geplante Investitionen an, die zusätzliche Liquidität erfordern?
  
• Entwicklungsprojekte: Für Immobilienentwickler ergeben sich zusätzliche Cash Flows infolge von Investitionen, aber allenfalls auch Erträgen aus (Teil-) Verkäufen. Diese gibt es sauber aufzulisten.
  

Wenn dieser Überblick der Ausgangslage erst einmal steht, geht es darum, die zusammengetragenen Werte in einer sauberen Liquiditätsplanung abzubilden.

Eine Liquiditätsplanung erfolgt idealerweise auf rollierender Basis über einen Zeithorizont von 6 bis 18 Monaten. 

Es empfiehlt sich insbesondere bei mit Unsicherheiten verbundenen Faktoren möglichst in verschiedenen Szenarien zu denken, beispielsweise Mehrkosten durch steigende Zinsen, ausserplanmässige Darlehensrückzahlung infolge von Covenant-Verletzungen oder auch Verzögerungen bei Projekten.

Excel oder spezialisierte Software für die Liquiditätsplanung?

Die meisten Immobilienunternehmer planen Ihre Liquidität nach wie vor auf Excel. Auf den ersten Blick erfüllen die Spreadsheets ihren Zweck auch: Sie lassen eine hohe Flexibilität bei der Abbildung verschiedener Szenarien und Input-Faktoren zu.

Bei einer Liquiditätsplanung auf Excel treten in der Regel folgende Probleme irgendwann auf:

Eine Liquiditätsplanung auf Excel ist fehleranfällig. Daten werden falsch eingegeben, Zellverknüpfungen geraten mit fortschreitenden Versionierungen durcheinander, und Formeln laufen ins leere.

Eine Liquiditätsplanung auf Excel beruht nicht auf Live-Daten. Finanzdaten werden in Excel nicht automatisch aufdatiert. Damit geht wertvolle Zeit verloren, Banksalden, offene Rechnungen und kurzfristige Verpflichtungen aufzudatieren.

Das Problem mit der Versionierung: Mehrere Versionen des gleichen Excel-Sheets führen oft zu Chaos, insbesondere dann, wenn mehrere Personen zusammen am gleichen Sheet arbeiten. Mit Cloud-basierten Files oder Google Sheets relativiert sich dies teilweise – mühsam ist die Koordination alleweil.

Excel skaliert nicht. Je grösser eine Organisation wird, desto komplexer werden in der Regel die Excel-Sheets, die gewissermassen das “Daten-Rückgrat” bilden. Kommt noch dazu: in der Regel gibt es ausser dem / der Ersteller:in des Sheets wenige Personen im Unternehmen, die dieses wirklich und nachhaltig pflegen können.

Multi-Entity und Multi-Projekt-Setups können nur sehr umständlich abgebildet werden. Die meisten Immobilienunternehmer sind mit mehreren Projekten in unterschiedlichen Stadien und mit unterschiedlicher Cash-Flow Struktur unterwegs. Dies auf Excel abzubilden, ist sehr aufwändig und komplex.

Und last but not least: Die Abbildung von unterschiedlichen Szenarien (WHAT IF Überlegungen) wird in Excel, je nach Aufbau des Sheets, nahezu ein Ding der Unmöglichkeit.

Wie Tresio Immobilienentwickler bei der Liquiditätsplanung unterstützt

Abhilfe schaffen moderne Software-Lösungen wie TRESIO. TRESIO kommt aus dem KMU Bereich und bedient bereits an die 1’000 Organisationen in der Schweiz, Europa und den USA. Inzwischen hat sich das Schweizer Startup insbesondere für die Liquiditätsplanung in kleineren bis mittelgrosse Unternehmensgruppen sowie Family Offices / Asset Manager mit Immobilien-Exposure einen Namen gemacht.

Die Ausgangslage in TRESIO bietet die zentrale Verwaltung der Bankkonten. Dank der Multibanking-Ansicht werden die Cashbestände tagesaktuell dargestellt, aufgegliedert nach Entity und Währung. Bei Bedarf ist eine zusätzliche Aufschlüsselung auf Stufe Objekt und Projekt möglich – Holdings können auf eine Tiefe von bis zu 9 Stufen abgebildet werden.

Für die kurzfristige Liquiditätsplanung werden zusätzlich die offenen Rechnungen (Debitoren und Kreditoren Offenpostenliste, OP) hinzugezogen. Diese werden entweder über direkte Schnittstellen aus dem ERP, über (S)FTP Server oder via Excel / CSV Upload in TRESIO importiert.

Verpflichtungen aus Darlehensverträgen werden über das Darlehensmodul abgebildet. Dieses unterstützt die Verwaltung von Darlehensbedigungen und die Überwachung von Zins- und Amortisationsleistungen.

Für die Abbildung von laufenden Kosten steht eine vielzahl von Möglichkeiten zur Verfügung, diese Plandaten anzulegen. Diese ergänzen die kurzfristigen Erträge und Verpflichtungen, welche aus den vorhin beschriebenen Datenpunkten kommen.

Dank des rollierenden Charakters bildet TRESIO ein ständig aktuelles Liquiditätscockpit ab. Alternativ-Szenarien und WHAT-IF Simulationen werden auf Knopfdruck generiert und bequem geteilt – entweder als Excel-Download oder mittels Read-Only Zugriffsrechten. 

Wie aufwändig ist die Einführung von TRESIO?

Dank der modernen und modularen Architektur unseres Systems dauert die Einführung von TRESIO wenige Wochen und nicht Monate, wie Sie dies von Legacy-Treasury Systemen vielleicht kennen.

Typischerweise gehen wir wie folgt vor:

1. In einem unverbindlichen Erstgespräch, in der Regel online, lernen wir uns kennen. Sie erzählen uns mehr über Ihre Organisation sowie die Anforderungen und Bedürfnisse, und wir geben Ihnen einen ersten Überblick über TRESIO.
   30 Minuten reichen für einen ersten Überblick.
   
2. Bei Interesse stellen Sie uns im Anschluss eine Übersicht der anzubindenen Banken
   und allfälliger ERP-Systeme zu.
   
   Wir prüfen für Sie, wie diese an TRESIO angebunden werden können.
   
   Diese Abklärung ist für Sie in aller Regel kostenlos.
3. In einem Follow Up Gespräch, oft bereits eine Woche nach dem Erstkontakt, zeigen wir Ihnen auf, wie wir Ihre bestehende Banken- und Systemlandschaft in TRESIO abbilden können.
   
   Je nach dem braucht es im Nachgang ein paar zusätzliche Abklärungen, sehr oft können wir Ihnen zu diesem Termin jedoch bereits eine erste Kosteneinschätzung oder sogar ein verbindliches Angebot geben.
   
4. Anschliessend geht es an die Umsetzung. Unser Team begleitet Sie bei der Koordination mit den Banken sowie, falls erforderlich, mit den ERP Providern.
   
5. Falls noch kleinere individuelle Anpassungen am System für Sie erforderlich sind, macht sich unser motiviertes Entwicklungsteam ebenfalls jetzt an die Arbeit.
   
   Sehr viele Cases können wir jedoch auch mit der bereits vorhandenen Standard-Software abbilden – lassen Sie sich überraschen!
   
6. Die Einführung dauert rund 1 bis 3 Monate. Bei Schweizer und im nahen Ausland liegenden Banken reicht oft 1 Monat, bei Banken in Übersee oder kleineren Privatbanken sind wir vermutlich näher bei 3.
   
7. Danach bist du startklar. Unser Customer Success Team steht dir nach wie vor gerne zur Verfügung.

Wir würden uns sehr freuen, die Möglichkeiten Ihrer Organisation zu evaluieren.

Wenn Sie heute noch auf Excel unterwegs sind, bietet sich ein erheblicher Effizienzgewinn.

Wenn Sie bereits eine Treasury Lösung im Einsatz haben, prüfen wir gerne mögliches Optimierungs- und Einsparungspotenzial.